Web siteniz, blogunuz veya sosyal medya kanallarınız için hazırladığım, SEO kriterlerine uygun ve kurumsal dille kaleme alınmış Site ve Apt. Yönetimleri Hukuk Danışmanlığı makalesi:
Site ve Kat Mülkiyeti Hukuku: Yönetimlerde Hukuki Danışmanlık ve Uyuşmazlık Yönetimi
Günümüzde çok katlı binalar, toplu konutlar ve site yaşamı yaygınlaştıkça, kat malikleri ile yönetimler arasındaki hukuki uyuşmazlıklar da karmaşık bir hal almaktadır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) temelinde yürütülen site ve bina yönetimleri; aidat alacaklarının takibinden ortak alanların kullanımına, kat malikleri kurulu kararlarının iptalinden tedarikçi sözleşmelerine kadar geniş bir hukuki sorumluluk taşır.
Yönetim planının hatalı uygulanması veya yasal prosedürlere uyulmadan alınan kararlar, site yönetimleri ve kat malikleri açısından ciddi mali ve hukuki krizlere yol açabilir. ÖMY Hukuk & Avukatlık Firması olarak, Site Yönetimleri Hukuk Danışmanlığı kapsamında en sık karşılaşılan alanları ve dikkat edilmesi gereken hususları sizler için derledik.
1. Aidat (Ortak Gider) Alacaklarının İcra Takibi ve Tahsili
Site yönetimlerinin en sık karşılaştığı sorunların başında, ortak gider ve avans borcunu (aidat) zamanında ödemeyen kat malikleri veya kiracılar gelir.
- Yasal Faiz ve İcra Süreci: Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, borcunu gününde ödemeyen kat malikine aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır.
- Hızlı Tahsilat: Ödenmeyen aidat ve ortak gider alacakları için yönetim tarafından doğrudan icra takibi başlatılabilir. Kiracının ödemediği durumlarda, kat malikinin de mevzuat gereği müşterek ve müteselsil sorumluluğu bulunmaktadır.
2. Yönetim Planı Hazırlanması ve Değişikliği
Yönetim Planı, sitenin veya apartmanın adeta “anayasası” niteliğindedir. Kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak alanların kullanım esaslarını ve gider paylaşım oranlarını düzenler.
- Uygulamada karşılaşılan uyuşmazlıkların çoğunluğu, eksik veya hatalı hazırlanmış yönetim planlarından kaynaklanır.
- Yönetim planının değiştirilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun oyu gerekmektedir.
3. Kat Malikleri Kurulu Kararları ve İptal Davaları
Apartman ve site kat malikleri kurulunda alınan kararların usulüne uygun çağrı, nisap (çoğunluk) ve gündem şartlarına uyularak alınması şarttır.
- Kararın İptali: Usule veya kanuna aykırı alınan kat malikleri kurulu kararlarına karşı, toplantıya katılan veya aykırı oy kullanan kat malikleri tarafından iptal davası açılabilir.
- Usulüne uygun yapılmayan çağrılar ve iptal edilen kararlar, sitenin işletme projesini ve yapılan harcamaları hukuken geçersiz kılabilir.
4. Ortak Alanların İhlali ve Müdahalenin Men’i (Önlenmesi)
Kat maliklerinin ortak yerlerde (otopark, sığınak, çatı, bahçe vb.) mimari projeye ve yönetim planına aykırı değişiklik yapması yasal değildir.
- Ortak alanların kişisel kullanıma tahsis edilmesi, izinsiz tadilat yapılması veya mimari projenin ihlal edilmesi durumlarında site yönetimi veya diğer kat malikleri tarafından müdahalenin men’i (önlenmesi) ve eski hale getirme davaları açılmaktadır.
5. Hizmet Sözleşmeleri ve İş Hukuku Uyuşmazlıkları
Site yönetimleri; güvenlik, temizlik, peyzaj, havuz bakımı gibi hizmetler için üçüncü taraf firmalarla sözleşmeler imzalar veya bünyesinde kapıcı/gürevli, güvenlik personeli çalıştırır.
- Personel özlük dosyalarının tutulması, kıdem/ihbar tazminatı riskleri ve yüklenici firmalarla yapılan sözleşmelerin hukuki süzgeçten geçirilmesi, yönetimin şahsi sorumluluğunu engellemek açısından hayati önem taşır.
Sonuç ve Hukuki Danışmanlığın Önemi
Site ve toplu yapı yönetimleri, profesyonel bir yaklaşım ve hukuki mevzuata tam uyum gerektirir. Koruyucu hukuk anlayışıyla düzenli hukuki danışmanlık almak; aidat alacaklarının aksamadan tahsil edilmesini, yönetim kararlarının hukuki güvenceye alınmasını ve kat malikleri arasındaki huzurun korunmasını sağlar.
ÖMY Hukuk & Avukatlık Firması
Hukuki süreçlerinizde şeffaf, güvenli ve çözüm odaklı yaklaşım.
📍 Adres: Akros İstanbul Rezidans, Barbaros Hayrettin Paşa, 1995. Sk. no:1/3, Esenyurt/İstanbul
📞 İletişim: +90 541 442 90 07
